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통합재건축(소통위원회)

선도지구 평가기준이 재건축에 어떤 영향을 미칠까?

둔산이야기 2025. 7. 15. 15:18

선도지구 평가기준이 재건축에 미치는 영향

1. 재건축 후보지 선정의 기준 강화

주민 동의율이 평가에서 가장 큰 비중(60점)을 차지합니다. 95% 이상의 동의를 받으면 만점을 받을 수 있는데, 이 기준은 민원과 갈등을 줄여 빠른 사업 추진이 가능한 곳을 우선 선정하겠다는 의미입니다. 반대로 주민 간 의견이 분분한 단지나 동의율이 낮은 곳은 선도지구 선정에서 불리해집니다1 2 34.
정주환경 개선 시급성(10점), 도시기능 활성화 필요성(10점), 정비사업 추진 파급효과(20점) 등도 주요 항목입니다. 기반시설 미비나 노후도가 심한 곳, 도시 내 파급효과가 클 것으로 기대되는 곳에 가산점이 주어집니다5 12.

2. 통합·대단지 및 소단지의 유불리

통합재건축이 점수를 받는 항목이 신설되어, 여러 소단지를 묶어 통합 개발 신청 시 가점(4개 단지 통합 시 10점)을 받을 수 있습니다. 또, 참여 세대수(3000세대 이상 시 10점)가 반영됩니다. 하지만 이 기준이 대규모 단지에는 오히려 감점 요인이 될 수 있다는 지적도 있습니다. 이미 단일 단지로 3000세대를 넘는 대단지는 통합단지 수 항목에서 점수 반영이 적기 때문입니다61.
반대로, 소형 단지는 통합이 상대적으로 유리할 수 있지만, 주변 단지 상황(예: 리모델링 추진, 도로 구획, 학교·임대단지 존재 등) 때문에 현실적으로 통합이 불가능할 수도 있습니다6.

3. 사업성, 추진 동력 및 부작용

평가기준의 정량화로 인해 주민동의서 제출 시점에 따라 예측 가능한 점수 산출이 가능해졌습니다. 높은 점수를 얻기 위해서는 추가 공공기여, 이주 대책 등 적극적인 사업계획 제시가 요구되어, 사업 초기부터 사업비·사업성에 부담이 가중될 수 있습니다. 이 때문에 선정 후 추가분담금, 세대 갈등 등의 부작용도 우려됩니다7.
지자체별 기준 조정도 허용되어 있어, 지역 실정에 맞춘 세부 평가가 이루어지지만, 평가기준 자체에 대한 현장·주민 반발도 나오고 있습니다. 특정 단지에 유리하게 기준이 설정되었다는 논란도 존재합니다68.

4. 재건축 사업 전반에 미치는 영향 요약

평가기준 항목주요 영향

주민동의율(60점)	동의율 높을수록 선정 유리, 갈등 있는 곳은 불리
정주환경 개선 시급성(10점)	인프라 열악/노후지역에 가산점
도시기능 활성화(10점)	기반시설 확충 필요성 높은 곳에 가산점
통합재건축·세대수(20점)	여러 단지 통합/대규모 단지 추가점, 단일 대단지는 감점 발생 가능성
추가 공공기여(가점)	추가 지원 약속 시 선정 유리, 사업비 부담 등 부작용 우려

종합하면, 선도지구 평가기준은 재건축의 우선순위, 추진 속도, 사업 구조와 부담 배분 방식에 결정적 영향을 주는 정책적 가이드라인입니다. 주민 동의 확보와 현장 실정에 맞춘 전략 수립이 성공적 재건축의 주요 변수가 됩니다5 6 1 28.

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